靳律师团队专门署理借名买房、房产生意、遗产承继、离婚切割房产、拆迁析产、共有房产确权切割、寓居权案子，为您供给优质法令服务。

  在乡村房子生意中，老公没签字，妻子和未成年儿子代签的协议是否有用？北京一起跨过二十多年的事例给出了答案：结合实践实行状况和长时刻寓居现实，协议效能得到法院认可，为相似胶葛供给了裁判思路。

  1997 年 6 月，赵亮看中了同村钱伟家坐落通州区宋庄镇A村西街的四号院子，院里有正房五间、厢房两间、棚子三间及门楼院墙。6 月 5 日，赵亮找到钱伟的妻后代梅，表达了购买志愿，期望钱伟回家签署协议。

  6 月 15 日，孙梅奉告赵亮钱伟回不来，让 11 岁的儿子钱磊代签。当晚，在村管帐郑华的代笔见证下，《房子生意协议》签定：钱伟将四号院子以 17000 元价格卖给赵亮，永久寓居并有产权，房款当场以现金付清（经郑华清点后交给孙梅）。协议落款处，钱磊代父亲钱伟签名，孙梅未签字，过后村委会的宋平、王强、张军在证明人处签字并加盖村委会公章。

  1997 年 9 月，孙梅将四号院子钥匙交给赵亮，赵亮全家搬入寓居至今。期间，赵亮对房子进行了屡次改造：将正房灰瓦换成水泥瓦，2009 年撤除原厢房，新建五间正房、锅炉房、卫生间及石棉瓦车棚。

  钱伟辩称：自己直到收到申述状才知道卖房一事，四号院子是 1981 年自建的婚前产业，1985 年与孙梅结婚后一向寓居到 1997 年。当年因与孙梅联络欠好，自己在外寓居，后来发现家被搬空，才从老丈人处得知房子被卖。孙梅和未成年的钱磊无权处置自己的婚前产业，且协议签定时没有证明人在场，时刻地址都对不上，故建议协议无效。

  孙梅向法院表明：卖房时的确没告知钱伟，收了 17000 元房款已花掉，本想让赵亮帮助请求新宅基地，后来没成。协议是郑华代笔，让儿子钱磊代签是因为宅基地使用证在钱伟名下。

  经查，赵亮是A村农业户口，四号院子对应的集体土地建造用地使用证登记在钱伟名下。

  依据《合同法》第四十九条，行为人没有署理权但相对人有理由信任其有署理权的，署理行为有用。本案中：

  孙梅作为钱伟的妻子，与赵亮洽谈卖房事宜，接纳房款并交给房子，足以让赵亮信任她有权处理家庭共同产业；

  尽管钱磊签定协议时年仅 11 岁，但其代签行为是受母亲孙梅指示，归于家庭内部的署理组织，赵亮对此并无差错；

  协议过后经村委会盖章承认，进一步印证了生意的实在性，赵亮作为好心相对人，有充沛理由信任协议的有用性。

  钱伟建议房子是婚前个人产业，孙梅无权处置。但依据法令规则，无权处置并不直接引发合同无效，只需协议是两边实在意思表明，不违反法令强制性规则，即应确定有用；

  孙梅作为共同日子的亲属，长时刻与钱伟一起日子，赵亮有理由信任其处置行为代表家庭毅力，且房款已实践用于家庭开销，钱伟过后多年未提出贰言，视为对卖房行为的默许。

  赵亮自 1997 年入住四号院子，至今已二十多年，期间对房子进行了严重改造，村委会及乡民对此均知情；

  钱伟自称当年就知道房子被卖，却未经过法令途径建议权力，直至赵亮申述承认效能才提出贰言，其行为违反诚笃信用原则；

  长时刻寓居、付款、房子改造等实践实行行为，足以证明两边存在实在的房子生意联络，协议内容是当事人的实在意思表明。

  承认原告赵亮与被告钱伟于 1997 年 6 月 15 日签定的《房子生意协议》有用。

  买方需具有本村农业户口，这是乡村房子生意有用的条件（本案赵亮契合该条件）；

  尽量让房子所有权人亲身签字，若由共同日子的亲属代签，需保存授权依据或过后及时补正，防止日后胶葛。

  夫妻之间对家庭日常产业的处置一般视为有权署理，但触及严重产业（如房子）时，最好有书面授权；

  相对人在生意时应尽到合理留意责任，如核实署理人与所有权人的联络、要求村委会见证等，下降危险。

  付款凭据、房子交代记载、寓居证明（如水电费单据）等要妥善保存，这些是证明生意实在性的要害；

  房子所有权人若对生意行为有贰言，应及时建议权力，长时刻缄默沉静或许被视为默许；

  购房者在签署协议后应尽快处理权属改变手续（如宅基地使用权人改变），防止时刻过长导致依据灭失。

  本案的特别之处在于，法院不只注重合同方式，更注重二十多年的实践实行和寓居现实，表现了 “重本质、轻方式” 的裁判理念。关于乡村房子生意胶葛，当事人应多从生意实在性、实行状况等视点搜集依据，法令会维护好心履约方的合法权益。如果您遇到相似问题，无妨参阅本案思路，活跃预备依据维护本身权益。

  （此事例发生地为北京，为维护当事人隐私和防止不必要胶葛，以下事例中当事人名字及其他信息均为化名，若有相同请联络咱们予以吊销。）